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Les revenus fonciers sont les revenus immobiliers issus de location nue directe ou indirecte (qu’il s’agisse d’un investissement dans un bien immobilier ou des parts de SCPI par exemple). Il s’agit des revenus de vos biens immobilier loués nus, qu’il s’agisse de biens d’habitation, mais également de locaux commerciaux, ou de bureaux. Comment calculer son impôt sur les revenus fonciers ? Quelles sont les méthodes pour l’optimiser ? Nos clients nous sollicitent très souvent pour atteindre ces objectifs .
Vos revenus fonciers nets sont imposés à l’impôt sur le revenu : Avant de pouvoir procéder aux calculs de cet impôt, il faut déterminer le revenu foncier net. Il s’agit de la différence entre vos revenus perçus et les différentes charges déductibles des revenus fonciers.
Les revenus sont simples à définir. Il s’agit des loyers que vous percevez de la location de votre bien immobilier. Les charges présentent une définition plus complexe. Certaines sont déductibles, d’autres non.
Les règles sont définies par l’administration fiscale. C’est l’article 31 du code général des impôts qui s’applique.
Avec tous ces éléments , le résultat net foncier sera défini, et c’est lui qui sera imposable à votre impôt sur le revenu, auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux. Attention, pour les travaux, il s’agit de bien définir le périmètre. Les travaux qui permettent le gain en surface sont, par exemple, non déductibles. Les travaux d’entretien eux, sont déductibles.
Admettons que vous perceviez 30 000€ de revenus fonciers issus de la location d’un appartement. Votre taxe foncière est de 1000€, vos intérêts d’emprunts de 1500€, votre prime d’assurance de 500€, vos provisions sur charges déductibles de 500€, et vos frais de gestion car une agence s’en occupe de 2000€ par an.
Votre revenu foncier net sera alors de : 30 000 – (1000 + 1500 + 500 + 500 + 2000) = 24 500€
Vos revenus fonciers seront alors soumis à l’impôt sur le revenu, auquel il faudra ajouter les prélèvements sociaux. Si votre tranche marginale d’imposition est de 30%, vous serez imposés à 30 + 17,2 = 47,2% | Si votre tranche est de 45%, vous serez imposés à 62,2%
Dans le cas précédemment cité, cela correspond à 15 239€ d’impôt et prélèvements sociaux. Soit plus de la moitié de vos revenus perçus de la location.
Quelques pistes pour rechercher toutes les solutions cohérentes en vue de maîtriser votre fiscalité :
Générer du déficit foncier | Investir au sein d’un véhicule d’investissement (SCI, SARL) | Passer de la location nue à la location meublée (étude préalable nécessaire) | Vendre son bien et réaffecter ses capitaux de manière plus cohérente parfois même. La seule vraie manière de bien faire, c’est de réaliser un audit de la situation et de déceler les forces, les faiblesses, les leviers d’optimisations et possibilités pour bien analyser, bien comprendre et bien agir.
