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fonctionnement, fiscalité, règles, optimisation
Les revenus fonciers représentent une partie des revenus du patrimoine immobilier, puisqu’il s’agit principalement des loyers perçus des locations dites vides ou non meublés.
A titre d’exemple, les locations meublées sont quant à elles imposées selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Il existe une liste prédéterminée de charges déductibles de vos revenus fonciers : les intérêts d’emprunt, les quotités d’assurance emprunteur, la taxe foncière (hors taxe d’ordures ménagères), les dépenses liées à des travaux de rénovation.
Si le montant total de ces charges est supérieur à vos revenus, vous créez du déficit foncier qui vient amputer votre revenu global, dans la limite de 10 700€ par an et par foyer. Attention cependant, la part d’intérêts d’emprunt excédant les recettes encaissées, n’est pas imputable, mais reportable.
Lorsque vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € et que vous n’avez plus de charges à l’horizon, le taux d’imposition devient corsé.
Pour le cas d’un investisseur avec une tranche d’imposition marginale à 30%, sans oublier les prélèvements sociaux… les revenus fonciers de l’investisseur seront imposés jusqu’à 47,2 %. C’est 58,2% pour un contribuable imposé au taux de 41% en comptant les prélèvements sociaux.
Cependant, ces inconvénients sont prévisibles, et plusieurs solutions sont possibles en fonction du profil investisseur et de l’accompagnement patrimonial.
Les solutions pour réduire cet impôt sont toutefois multiples :
Il s’agit plus souvent de revoir la structure générale de vos revenus et de votre patrimoine pour définir une stratégie globale. Bien souvent, un bien locatif détenu en location nue a une rentabilité triple net très faible.
triple net : rentabilité calculée nette de charges, de taxes, de frais et d’impôts
Il s’agit d’une technique patrimoniale complexe mais souvent très efficace, établie en plusieurs étapes :
Nous avons écrit une page dédiée à ce schéma que vous trouverez en cliquant ici.
LBA Investissements maitrise cette technique et la pratique régulièrement, et dispose de tous les partenaires nécessaires et compétents pour l’appliquer (notaires, avocats, experts comptables, banques….)
D’autres moyens sont disponibles pour optimiser la structure de vos revenus fonciers :
Encore une fois, nous avons écrit une page qui décrit dans le détail le dispositif, ses avantages, et notamment la maîtrise importante de la fiscalité des revenus qui deviennent alors des bénéfices industriels et commerciaux (et non plus des revenus fonciers), et bénéficient alors du régime des amortissements comptables.
Passer au régime meublé demande une organisation patrimoniale importante pour bien faire les choses. Impossible en SCI à l’IR, la SARL de famille ou la détention directe seront privilégiées.
Un calcul de tous les impacts, une structure claire et saine, une feuille de route organisée devra être mise en place pour bien optimiser votre patrimoine
Quelque soit votre projet, en discuter quelques minutes permettra de définir les possibilités, les avantages, les inconvénients, les coûts, les gains. Il existe souvent autant ou plus de performance dans les choix de structure que dans l’investissement lui même. Discutons en !
