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Investir en immobilier et maîtriser votre fiscalité
La location meublée consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
S’il s’agit d’une activité civile d’un point de vue juridique, la location meublée est considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale, ce qui présente des avantages importants.
L’activité de loueur en meublé peut être exercée en direct ou par le biais d’une société de préférence non soumise à l’impôt sur les sociétés (EURL ou SARL de famille, société en nom collectif, SCI à L’IS).
Nous avons écrit deux pages dédiées à ces sujets
Le LMNP Loueur meublé non professionnel
Le LMP Loueur meublé professionel
L’une des préoccupations majeures des foyers est de générer du revenu complémentaire, et ce pour répondre à plusieurs objectifs :
Générer du revenu est également souvent source de fiscalité importante. Et qui dit fiscalité dit moins de revenus. Il existe plusieurs méthodes afin de pouvoir générer des revenus optimisés fiscalement.
Outre les instruments financiers (assurance vie, contrats de capitalisation ou PEA par exemple), les investissements immobiliers bien structurés parviennent également à atteindre cet objectif.
De surcroît, ils allient des forces qui les rendent privilégiés par les investisseurs :
C’est l’immobilier meublé qui aujourd’hui dispose des qualités intrinsèques les plus intéressantes pour générer du revenu complémentaires.
A la différence de la location nue, dans laquelle vous louez un bien immobilier vide, la location meublée impose certaines règles strictes : Il s’agit que le preneur du bail, le locataire, puisse venir dans le bien immobilier et y poser ses valises. Cela implique que le bien soit entièrement équipé et meublé.
Un texte de loi régit la définition de « meublé ». Le législateur a écrit la liste des meubles nécessaire avec le décret N°2015-981 du 31 juillet 2015. il y est fait une liste claire de l’ameublement minimum obligatoire pour profiter du régime meublé :
Pour les chambres : Une literie avec couette ou couverture. Pour chaque espace de nuit, un dispositif d’occultation des fenêtres . La cuisine devra comporter des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur avec partie congélateur (température minimum de -6°). Pour la vie quotidienne, De la vaisselle nécessaire pour les repas, des ustensiles de cuisine. Pour la pièce de vie, des tables et sièges. Dans le bien immobilier, des étagères de rangement, et des luminaires suffisants. Enfin, le matériel d’entretien ménager adapté devra être prévu.
La liste est limitée à ces éléments. Néanmoins, un petit canapé et une télévision vous attirerons des locataires un peu plus facilement…
LBA Investissements 2020
La location nue engendre des revenus fonciers qui sont imposables à l’impôt sur le revenu.
La location meublée, quant à elle, génère des revenus qui sont imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Fiscalement, c’est pendant un bon nombre d’années souvent bien plus intéressant. Le bien immobilier lui-même devient une masse amortissable (en dehors du terrain qui ne l’est pas), et comptablement, vous pourrez déduire de vos revenus de manière linéaire la valeur du bien immobilier lui-même.
La fiscalité est alors neutralisée pendant un bon nombre d’année avant que le profit en BIC ne devienne taxable !Cela permet de tirer des revenus sans avoir un impôt qui viendrait trop pénaliser vos rendements.
Attention, un comptable doit tenir la comptabilité de votre activité meublée. Les frais moyens (entre 200 et 500€ par bien et par an, selon le cabinet comptable. Ces frais donneront lieu à une réduction d’impôt des 2/3 de la facture…)
Deux régimes sont alors applicables : le Micro BIC (qui consiste à prendre vos loyers et pratiquer un abattement de 50% sur les revenus imposables) ou le régime réel (qui consiste à amortir le bien immobilier). Le régime réel est bien souvent beaucoup plus intéressant.
