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IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE
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Simplifié depuis la réforme, il reste néanmoins un impôt complexe, dont les règles sont à bien comprendre.
Comme nous l’avons expliqué lors de la définition de l’IFI, les règles sont simples mais subtiles, voici les principales.
l’IFI consiste à imposer le patrimoine immobilier net taxable du foyer fiscal, apprécié au 1er Janvier de l’année de l’impôt.
Exemple: Vous déclarez votre impôt sur la fortune en Juin 2019, la valeur nette taxable de votre patrimoine sera celle du 1er Janvier 2019.
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%. Les textes précisent néanmoins que cet abattement n’est pas accordé dans le cadre de la jouissance d’un bien immobilier détenu par une SCI de gestion.
Exemple de calcul :
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 1 350 000€. Ce bien est votre résidence principale et vous n’avez plus de prêt immobilier adossé à cet actif. Malgré le fait que votre patrimoine immobilier soit supérieur à 1 300 000€, vous ne serez pas taxé à l’IFI. Car vous bénéficiez d’un abattement de 30%. Dans ce cas, l’abattement représente 405 000€. La valeur de votre résidence principale déclarée à l’IFI sera donc de 1 350 000€ – 405 000€ = 945 000€.
Dans la majeure partie des cas, l’usufruitier doit déclarer la valeur en pleine propriété du bien immobilier à l’IFI.
La règle est différente dans le cadre d’un démembrent légal (suite à une succession). Dans ce cas, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent déclarer la valeur du bien immobilier à concurrence de la valeur de leurs droits sur le bien (en ce sens, notre chapitre démembrement de propriété)
L’administration laisse la liberté au contribuable d’évaluer son bien immobilier. Néanmoins, il faut respecter les règles et proposer une évaluation au prix du marché. Sur le site impot.gouv.fr, vous avez accès à un outil vous permettant la réalisation d’une mini-étude vous permettant de comparer le prix valorisé aux dernières transactions effectuées dans la zone.
l’IFI est déterminé comme un impôt sur votre patrimoine net immobilier.
Afin de déterminer la valeur nette de votre bien ou de vos droits immobiliers pour le calcul de l’IFI, vous pouvez déduire les emprunts que vous avez souscrits de la valeur du patrimoine détenu.
De la même manière que l’actif se valorise au 1er Janvier de l’année de la déclaration de l’impôt, le passif s’appréciera à la même date.
Il conviendra donc de reprendre les chiffres de vos tableaux d’amortissement des emprunts liés à l’opération immobilière et de déclarer en passif le montant du capital restant dû au 1er Janvier de l’année de l’impôt.
Bon à savoir ! Vous pouvez également déduire de votre actif le montant théorique de votre IFI à venir !
L’impôt sur la fortune immobilière est un impôt progressif, déclenché par la propriété d’un patrimoine net taxable de 1 300 000€.
L’impôt, à l’image de l’impôt sur le revenu, est un barème progressif :
de 0 à 800 000€ : 0%
de 800 000€ à 1 300 000€ : 0,5%
de 1 300 000€ à 2 570 000€ : 0,7%
de 2 570 000€ à 5 000 000€ : 1%
de 5 000 000€ à 10 000 000€ : 1,25%
Au delà de 10 000 000€ : 1,5%
Important : Pour les patrimoine « juste au dessus » de l’IFI (patrimoine net taxable situé entre 1 300 000€ et 1 400 000€), il existe une décote à prendre en compte. Le montant de cette décote est calculé de la manière suivante : 17500-(1,25 x Patrimoine net taxable) = décote.
M. et Mme Hiffi disposent d’un patrimoine de 4 200 000 € : un appartement de 5 pièces à Paris 5ème pour une valeur de 1 500 000€ (résidence principale), les locaux d’exploitation de Mme, Psychologue, d’une valeur de 600 000€. Une résidence secondaire sur l’île de Ré qui vaut 800 000€. Un appartement mis en location sous la loi Pinel, qui vaut 300 000€, sur lequel un crédit de 140 000€ est constaté au 1er Janvier 2018. Ils ont investi à crédit en février 2018 pour 200 000€ de parts de SCPI. Le reste du patrimoine est constitué d’assurance vie pour 800 000€ dont 300 000€ en fonds en euro, 150 000€ en parts de SCPI et le reste en unités de compte.
Le patrimoine net taxable défini par la loi est considéré comme l’actif net des valeurs immobilières (titres et biens)
Soit : 1 050 000 + 800 000 + 160 000 + 200 000 = 2 210 000€
M. et Mme Hiffi sont donc bien redevables de l’impôt sur la fortune immobilière.
Calcul de leur IFI :
800 000 à 0%
de 800 000 à 1 300 000 : 0,5% = 2500€
de 1 300 000 à 2 210 000€ : 0,7% = 6370€
Soit un IFI théorique de 8 870€
Cet IFI étant lui même déductible de l’assiette taxable, il donnera droit à une baisse de 62€ d’IFI (8870*0,7/100)
Soit un IFI de 8 808€
Il existe de nombreuses subtilités qui vous permettent de mieux comprendre votre impôt sur la fortune, et de maîtriser votre patrimoine immobilier. Notre pôle d’experts vous permettra de réaliser et de mettre en place une stratégie d’ensemble en vue de gérer au mieux vos actifs et d’en optimiser les flux.
