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QUEL VÉHICULE D’INVESTISSEMENT POUR QUEL INVESTISSEMENT IMMOBILIER ?
La seule manière de réellement bien investir est de mesurer tous les impacts réels de chaque montage afin d’en déterminer les forces et les faiblesses.
LBA Investissements et son équipe d’experts vous accompagnera et sera votre guide avec l’objectif de vous aider à sélectionner le meilleur choix pour développer votre patrimoine, maîtriser votre fiscalité, et bien transmettre à vos proches.
La plus grande partie des investissements immobiliers réalisés en France se font en propre ou en indivision. Dans la plupart des cas, ce régime de détention est suffisant afin d’acquérir un bien immobilier. On le choisit (exemple : investissement pour l’achat de la résidence principale d’un couple non marié) ou on le subit (indivision suite à un héritage par exemple…)
” Les véhicules d’investissements immobiliers (type SCI sociétés civiles immobilière, SARL de famille…) sont parfois utilisés à mauvais escient. Ces montages ont des propriétés qui leurs sont propres et qu’il convient d’utiliser avec parcimonie, en analysant systématiquement tous les enjeux afin de ne pas faire un choix irrémédiable ou parfois coûteux à changer. “
Il faut avant tout vous poser les bonnes questions :
Bien souvent, les raisons légitimes sont les mêmes : Vous souhaitez anticiper la transmission de votre patrimoine. C’est une raison valable. La société d investissement immobilière pourra être constituée avec des actionnaires qui seront à terme destinés à être les propriétaires de l’immobilier qui y est détenu.
Une autre raison valable peut être la nécessité d’avoir des actionnaires pour atteindre la faisabilité du projet.
Vous pouvez encore avoir besoin de créer une société pour y éditer des règles de gouvernance, et ne pas vous retrouver bloqués par telle ou telle situation qui peut être parfois très contraignante au sein d’une indivision.
Chaque société dispose de ses caractéristiques qui lui sont propres : il existe bon nombre de règles qui régissent les structures, et leur choix ne doit pas être fait à la légère. N’oubliez pas non plus que vous pouvez toujours détenir votre bien immobilier en direct (en propre)
Attention toutefois : Hormis les SCI qui sont des sociétés de gestion du patrimoine et non soumises aux cotisations sociales, les gérants de SARL, de SNC, de SAS sont soumis aux règles de cotisations sociales. Il conviendra encore une fois de bien mesurer ces impacts qui ont un coût, mais qui peuvent également apporter leur nombre d’avantages s’ils sont bien utilisés. L’objectif est de mesurer systématiquement toutes les conséquences de tel ou tel montage afin de sélectionner la solution qui s’adaptera le mieux à votre situation.
Les OPC sont des organismes de placements collectifs. Il s’agit de fonds d’investissement qui collectent et placent l’argent de nombreux épargnants dans des valeurs mobilières, telles que les actions ou les obligations. Ces fonds sont gérés par des sociétés de gestion. Pour créer un OPC, un capital minimum de 300.000 euros est requis. L’actif du fonds peut ensuite augmenter lorsque de nouveaux investisseurs y souscrivent ou que la valeur de son portefeuille augmente.
Les deux types d’OPC majoritaires en France sont les Sicav et les FCP. Les Sicav sont des sociétés d’investissement à capital variable.
Les particuliers qui placent une partie de leur épargne dans ces véhicules en deviennent actionnaires. Ils participent à ce titre à une assemblée général au moins une fois par an.
Les FCP sont des fonds communs de placement. Leur principale différence avec les Sicav est qu’il n’ont pas la forme juridique de société anonyme (S.A.). Ce sont des copropriétés de valeurs mobilières. Leurs détenteurs ne sont donc pas des actionnaires mais des associés.
Plus de 1.000 milliards d’euros
L’encours des organismes de placement immobilier opci de droit français atteignait 1.471 milliards d’euros à fin 2018, selon l’Autorité des marchés financiers. Sur ce montant global, 985 milliards étaient placés dans des FCP et 191 milliards dans des Sivav. Il existe en France plusieurs milliers d’OPC !
Outre ces formes juridiques, les OPC sont classés en deux familles par l’AMF: les OPCVM et les FIA. Les OPCVM sont des organismes de placement collectif en valeurs mobilières. Les FIA sont des fonds d’investissement alternatifs. L’AMF fait cette distinction supplémentaire car ces deux types d’OPC sont soumis à des cadres réglementaires différents : la directive européenne UCITS IV pour les OPCVM, et la directive AIFM pour les FIA. Les Sicav et les FCP font partie des OPCVM.
Les particuliers peuvent investir dans un OPC en direct ou via un compte-titres, un PEA (c’est-à-dire un Plan d’épargne actions) ou un contrat d’assurance-vie multi-supports en unités de compte. Ces produits sont proposés directement par les sociétés de gestion ou par l’intermédiaire de distributeurs comme les banques, les assureurs, les courtiers ou les conseillers financiers.
Certains OPC sont spécialisés dans des secteurs, comme la santé, l’aéronautique ou le luxe. Pour se renseigner sur la stratégie et l’allocation des organismes de placement collectifs, les particuliers sont vivement encouragés à examiner leur DICI, c’est-à-dire leur document d’information clé pour l’investisseur.
Les OPC sont plutôt des placements à moyen et long termes, avec un horizon d’investissement compris entre 5 et 10 ans minimum.
Le rendement qu’un particulier peut espérer obtenir d’un OPC dépend de plusieurs facteurs. D’abord, il est lié au prix auquel il achète sa part du fonds. Le prix d’une part est nommé valeur liquidative. Il correspond à l’actif net de l’OPC divisé par le nombre de parts du véhicule. Il fluctue selon la performance de son portefeuille d’actifs. C’est équivalent du cours de Bourse d’une action cotée.
Ensuite, certains OPC versent régulièrement des dividendes ou des coupons d’obligations aux investisseurs, tandis que d’autres réinvestissent leurs plus value dans de nouveaux actifs. Les premiers peuvent être qualifiés d’OPC «de distribution», et les seconds d’OPC de «capitalisation». Certaines Sicav ou FCP allient ces deux profils.
Enfin, le calcul du rendement d’un OPC doit tenir compte des frais associés à ce type de placements. Les épargnants doivent payer des frais d’entrée pouvant aller jusqu’à 5% du montant investi, d’après l’AMF, ainsi que des frais courants annuels, le plus souvent compris entre 2% et 3%.
Les investisseurs qui souscrivent un OPC par l’intermédiaire d’un produit comme un contrat d’assurance vie doivent s’acquitter de frais additionnels, d’environ 0,8% par an en moyenne selon le régulateur français. En additionnant l’ensemble de ces facturations sur 10 ans, l’AMF estime que la plus-value d’un OPC peut être amputée de moitié.
Les OPC ont bien des atouts, dont le fait de déléguer la gestion de son argent à des professionnels et de s’exposer à des actifs diversifiés et parfois difficiles d’accès, comme la dette de pays émergents ou des devises étrangères.
Mais c’est une solution plus coûteuse que l’investissement en Bourse en direct ou via des trackers (catégorie particulière de fonds à faibles frais qui se contentent, pour la plupart d’entre eux, de répliquer des indices boursiers).
